Ekonomický komentář ČBA: Nabídkové ceny bytů zrychlily

Nabídkové ceny bytů v ČR ve 3. čtvrtletí zrychlily svůj meziroční růst z 8 na 9,3 %. Slabší dynamiku zaznamenaly nabídkové ceny bytů v Praze, které zrychlily z 4,5 % na 6,2 %, zatímco růst nabídkových cen mimo Prahu dosáhl 13,3 %, což je nejvyšší dynamika od konce roku 2008. Na zpomalení růstu cen nemovitostí budou sice působit postupně rostoucí hypoteční sazby a patrně i další zpřísnění podmínek ze strany ČNB, opačným směrem však jde rychlý růst cen stavebních materiálů a stavebních prací obecně.

Nabídkové ceny bytů jsou k dispozici rychleji oproti cenám skutečným. Ačkoli se jejich dynamika může od těch skutečně realizovaných cen lišit (viz graf 1), obecně představuje dobré vodítko ohledně vývoje cen na rezidenčním trhu. Nabídkové ceny bytů tak ve 3. čtvrtletí dále zrychlily, z pohledu růstu cen mimo Prahu pak dosáhly nejvyšší dynamiky od konce roku 2008. Za posledních 10 let tak ceny starších bytů v ČR zhruba zdvojnásobily, a to jak z pohledu nabídkových, tak realizovaných cen. Realizované ceny starších bytů o čtvrtletí dřív pak rostly opět dvouciferným tempem, a to 15,8 % v Praze a 18,5 % mimo Prahu, v obou případech je to nejvíce od poloviny roku 2017 (graf 1).

Široký ukazatel vývoje cen nemovitostí v ČR obsahující nejen byty, ale i domy a pozemky (tzv. HPI), ve 2. čtvrtletí meziročně zrychlil z 12 na 14,6 % a překonal tak poslední vrchol z poloviny roku 2017 (graf 2). Aktualizace HIP za 2. čtvrtletí pro země EU bude zveřejněna ve čtvrtek. ČR však bude nadále patřit mezi země s nejrychlejší dynamikou cen nemovitostí (v 1. čtvrtletí patřila mezi top 4). Průměrná celoroční dynamika cen nemovitostí dle tohoto ukazatele se již od roku 2016 pohybuje poblíž 10 % (viz graf 3).

Citelný růst cen nemovitostí patří mezi největší překvapení pandemické krize, nicméně v posledních letech jde o globální jev, nikoli specifičnost domácí situace. Řada domácností se patrně začala obávat znehodnocení svých úspor z titulu inflace a rozhodla se tak investovat právě do nemovitostí. Svou roli pak bezesporu také sehrála velmi uvolněná politika centrálních bank.

Vzhledem k postupnému zvyšování hypotečních sazeb lze očekávat, že poptávka ze strany uvěrového financování bydlení se začne snižovat. Pravděpodobně také dále zakročí i ČNB, která na podzim patrně přistoupí k dalšímu zpřísnění podmínek pro získání hypotéky – hovoří se zejména o zvýšení potřeby vlastních zdrojů z 10 na 20 %, vyloučit pak nelze ani obnovení některých příjmových limitů, které centrální banka zrušila příchodem pandemie (jde o limit celkového zadlužení vůči příjmům žadatele, případně velikost měsíční splátky vůči čistému měsíčnímu příjmu).

Navzdory výše zmíněným faktorům nelze lehce určit, jak rychle začne dynamika nemovitostí zpomalovat, jelikož svou roli zde hraje stále kumulativně nedostatečná nabídka, a v posledních čtvrtletích také citelně rostoucí ceny stavebních materiálů, které v srpnu meziročně vzrostly o téměř 17 %. Vyšší ceny stavebních materiálů tak mohou růst cen nemovitostí dále podpořit, resp. udržet na zvýšených hodnotách, navzdory vysoké srovnávací základně.

Jakub Seidler

Jakub Seidler je hlavním ekonomem ČBA. Absolvoval studium ekonomie na Institutu ekonomických studií Univerzity Karlovy v Praze, kde také získal titul PhD a řadu kurzů v Mezinárodním měnovém fondu, ECB, či Bank of England. Svou kariéru odstartoval v roce 2008 v České národní bance, kde v průběhu šesti let pracoval na různých odborných pozicích v oddělení finanční stability, výzkumu a v sekci měnové. Později byl jako vedoucí referátu makroobezřetnostní politiky zodpovědný zejména za provádění zátěžových testů bankovního sektoru a analýzy v oblasti finanční stability. Od roku 2018 také zastává pozici zástupce předsedy Výboru pro rozpočtové prognózy posuzující objektivitu prognóz Ministerstva financí.